土耳其购房入籍后房产可以出租吗？出租收入和土耳其公民身份分别有哪些影响

很多人在通过购买房产申请土耳其公民身份的时候都会考虑到一些问题。房子在三年内可以出租吗？拿到公民身份之后出售房产会有何影响呢？做Airbnb短租是否跟一般的长租一样？租金收入要不要在土耳其申报纳税？

用来购房入籍的房产一般是可以出租的，而出租本身通常不会对公民身份申请或者已经获得的公民身份造成影响，但是出租、三年持有义务、短租许可以及税务申报这四个不同的规定不能混为一谈。今天本文根据土耳其购房入籍后房产可以出租吗？出租收入和土耳其公民身份分别有哪些影响来回答。

一、购房入籍可以出租吗

一般是可以的，土耳其购房入籍常见的要求是购买达到法定金额的房产，并且在产权登记时设定一定期限内不能出售的规定。目前常见的门槛为至少40万美元，并且要留出三年不进行交易的时间，此项限制的核心在于不能在规定的期限内出售或者转让房产，并不强制要求申请人必须自行居住，也不禁止出租，所以申请人的房产可以用来自住也可以按照法律规定来进行长期出租。

租金属于房产使用的收益一部分，在一般情况下是不会因为出租而使房产丧失入籍资格的。

但是要注意的是，三年持有期一般是从产权过户并且进行登记限制的时候算起，并不是从护照签发日开始算起。

即使申请人已经获得了入籍资格，在三年期限没有到期之前也不能将该房产出售或者用其他方式来处置。

二、出租与出售的本质区别

出租和出售并不是一回事，长租合同一般是把房屋在约定期限内交给租客使用，并且产权仍然属于申请人名下；而出售、赠与或者产权转让等行为，则会导致房产所有权的变化，从而违反购房入籍时所做下的持有承诺。

在实际安排的时候，申请人要掌握好三个方面的要点。

1、产权应该一直属于主申请人或者最初符合条件的持有人。

不能为了家族内部的事情、债务问题或者资金周转而私自更改产权。

2、在签订租赁合同时要防止出现变相买卖、长期排他性处分或者附带产权转让条款。

普通租赁和“先租后买”是不一样的。

3、在三年届满之前如果遇到开发商回购、项目重组、产权合并等情况时，应该请土耳其律师核实一下是否会对原有的入籍条件造成影响。

三年期满之后，申请人一般可以按照法律规定来出售房屋。已经依法获得的土耳其公民身份，在没有特殊情况的情况下是不会因为正常的卖出原来入籍的房子而失效的；但是如果是原始交易中存在虚假的价格、资金来源不明或者材料造假等问题的话，则可能会引起后续的审查。

三、普通长租与Airbnb短租的区别

很多人都认为“可以出租”就等于可以自由做短租平台，实际上长租与旅游短租的合规要求相差很大，普通长期出租一般采用一般的租赁关系，主要涉及租赁合同、租金收取、押金、物业管理以及税务申报等方面的问题。而对于想要得到一定的稳定收入但是又不愿意自己去经营管理房产的家庭来说，长租的操作会更加直接一些。短途旅游出租要更加小心一些，土耳其对于短期住宅出租有专门的管理制度，租期为100天以下的旅游性质出租一般都会涉及到旅游租赁许可证、登记以及对房屋、楼宇和经营方式的要求。尤其是公寓项目，能不能短租不仅要看房东的意思，还要看物业管理规约、其他业主的意见、建筑物用途以及当地执行的要求。

有些销售员把“可以做Airbnb”作为卖点来宣传，但是没有相应的许可证的话，并不能保证以后就可以合法地进行经营。

因此，在购房之前要确认好产权类型、物业规则、短租许可条件、代运营资质以及预期空置率，并不是等到完成入籍申请之后再进行。

四、租金收入要交哪些税

出租不等于身份不明，也不代表租金免税，房产在土耳其，即使房东长期居住在中国或者别的国家，来自土耳其的租金收入仍然要按照当地的法律规定进行申报和纳税。

是否要申报、怎么扣除费用、适用什么税率等问题，则要根据当年的租金数额、房东是否为土耳其税务居民、租赁用途以及税收协定等因素来决定。

房东除了要缴纳租金所得税之外，还要把房产税、强制地震保险、物业费、维修费、空置期以及经纪或者代运营费用等都算进去，所以判断一个房子的出租价值，并不是只看“一个月多少钱”。应该比较的是税后净现金流：收到的租金减去税费、物业费、管理费、维修费、保险费以及空置费用之后还剩下多少。

另外，用土耳其里拉来计价租金的话，还会受到汇率以及通货膨胀的影响。购房入籍的门槛一般是按照美元来算的，但是日常生活中的房租、物业费以及维修费用并不一定都使用同一个货币单位，因此不能把宣传中提到的租金收益当作稳定的美元回报来看待。

五、总结

很多办理土耳其购房入籍的申请人会把3年持有期限误解为不能出租或者可以任意长短租、租金收入不用缴税。

实际上3年限售限制的仅为房产产权的转让交易，并不禁止出租，普通长租合规合法，不会影响入籍资格与公民身份；但Airbnb类的旅游短租有专门的监管要求，需取得对应许可证且符合物业与地方规定，并非买房就能自然开展。

同时房产租金收入要按照土耳其当地的法律规定进行申报纳税，并且实际收益还要减去各种税费和持有成本，三年之后可以正常出售房产，已经合法取得的国籍一般也不会因此受到影响。

数据来源说明：

土耳其购房取得公民身份的投资金额及三年持有要求，参考土耳其投资办公室的购置房产与取得公民身份官方说明。