希腊黄金签证25万欧和40万欧投资门槛有什么区别？不同区域的房产要求怎么区分

在看希腊黄金签证房产项目的人都会知道，“25万欧元”、“40万欧元”的说法。25万欧元是不是在偏远地区买房就可以？40万欧元是否适用于雅典以外的所有地方？买两套小公寓，能不能把金额合并计算？截止到2026年为止，希腊购房类黄金签证可以不只在25万欧元和40万欧元之间选择一个。普通住宅购置主要分为40万欧元和80万欧元两个档次；而25万欧元则为针对某些特殊改造或者保护性建筑所设置的一个特例，并不是“低价区购买普通房屋”的一般门槛。今天本文根据希腊黄金签证25万欧和40万欧投资门槛有什么区别？不同区域的房产要求怎么区分来回答。

一、首先了解三档门槛

当前希腊黄金签证涉及到房产投资的时候，常见的标准可以总结如下：

普通购房分为40万欧元和80万欧元两个档次，投资额与房产所在位置有关，并不考虑申请人的国籍、房屋的新旧程度以及中介所说的“热门程度”。

25欧元属于特殊情况，主要是用于把原来作为商业或者工业用途的房产依法转变为住宅用途，或者是依法需要修复的受保护建筑物。

所以当看到“25万欧元黄金签证房产”时，第一反应不应该只是它是否便宜，而应该问的是：这套房子为什么可以适用例外规定？相关的用途变更或者保护建筑资格有没有完整的法律文件？

二、哪些地方要80万欧元

普通购房的80万欧元门槛适用范围包括以下地区：

阿提卡大区、塞萨洛尼基区域单元、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过3,100人的其他岛屿。

最容易引起误解的就是“雅典”和“阿提卡”，80万欧元并不是仅限于雅典市中心。房产只要处于阿提卡大区范围内，不管是否在游客熟知的老城区里面，都按照80万欧元的标准进行评定。

塞萨洛尼基也得依据法定的“区域单元”来确定，并不是简单的以市中心或者郊区来推断，岛屿也不能仅凭“看上去很偏僻”来决定，采用的是人口的标准，并不是海景、旅游热度或者离雅典的距离远近。某一个岛是否达到3,100人，应该根据法定的人口数据以及房产具体的行政归属来确认。

三、40万欧元适用于哪些地方

不属于80万欧元范围内的其他地方，普通的购房一般适用的是40万欧元门槛。比如说希腊大陆或者一些小岛虽然房价不低，但是也不一定进入80万欧元档次；反过来讲，价格比较便宜的阿提卡地区的房产，并不是因为总价较低就可以自动适用40万欧元标准。

普通购房选择40万欧元或者80万欧元路径的时候，除了投资金额之外，还需要满足另外两个重要的条件：

第一种方式就是买一套单独的房子，并且不能通过购买多个小公寓或者多个停车位、商铺的方式来达到要求；

第二种方式是房产面积一般要大于等于120平方米。

那么在阿提卡买下一套110平米、总价82万欧元的房子，虽然价格足够了，但是面积还是有可能达不到一般的购房条件；而在40万欧元的地区买两间各为20万欧元的小房子，也不应该事先就认为可以合并起来满足要求。

四、25万欧元并不是“便宜地区买房”的意思

25万欧元路径的主要原因并不是地段的问题，而是在于房产本身的性质问题。

1、用途变更的物业

申请人原有的商业或工业用途的房产需要经过合法程序转变为住宅用途之后才符合黄金签证的要求。普通的办公室简单地装修成住宅风格，并且销售人员口头承诺“以后可以改成公寓”，但是这并不等于已经达到了黄金签证的标准。

实践中，申请人需要核对不动产登记、规划许可、用途变更文件、竣工或合法化文件，以及最终是否能够作为住宅使用，用途转换通常应在递交居留申请前完成，不能先按25万欧元申请，再承诺以后慢慢改造。

2、受到法律保护并且需要加以修缮的房屋。

“老房子”、“有历史感”的建筑，并不是指的就是那些被赋予了法定身份并且带有修复责任的建筑物。申请人还应该履行并完成相应的修复要求，在以后续约的时候也会对投资的持续性和修复义务进行审查。

所以25万欧元项目的问题并不在于“买得少”，而是看法律、规划、施工以及交付的各种文件是否能形成一个完整的闭环。

五、不同的价格应该如何选择

如果申请人的目的为购买一套可以自己居住或出租的房屋的话，那么一般应按照房产地址来确定40万欧元或者80万欧元，并且要核对面积、单个房产以及交易文件是否符合要求。

该路径上的规则比较直观，但是热门地区资金门槛较高。

若申请人考虑的是25万欧元用途转换项目的话，就不应该只看总价和装修效果了。最重要的是要确定：物业原来用途是什么，转换手续是否已经办理完毕，有没有违法建设或者产权纠纷等问题出现，由谁来负责申请相关手续，在拖延或者不能够登记为住宅的情况下应该怎样去处理责任问题。

保护建筑的途径比较适合可以接受修复周期长、工程项目不确定性大以及需要专业管理人员的家庭，但是对于想要尽快入住并且资金紧张或者不愿意参与改造过程的家庭来说就不合适了。

六、总结

人们对希腊黄金签证的认识有很多错误的地方，认为25万、40万、80万这三种不同的投资额度适用于不同的情况，并且把25万当作偏远地区普通住宅的低价门槛，或者把40万看作整个非雅典地区的投资门槛。

实际上希腊购房黄金签证采用的是“区域+物业类型”的双维度分级制度：普通住宅根据地区被分为80万欧元核心区和40万欧元非核心区两个等级，都要求单个房产建筑面积不小于120平方米，并且不能有多套房来凑够标准；而25万欧元则是针对商业用途转为居住用途、历史建筑修复等特殊类型的门槛并且要提前办理好相应的法律手续，并且要承担起相应的义务。

在选择希腊房产项目的时候，并不是简单的比较价格高低就可以的，应该先确定该房产的性质、所处的位置以及是否符合相关的法律法规要求之后再结合自己居住或者投资的需求来决定如何进行选择。

数据来源说明：

本文整理自希腊移民局黄金签证现行购房投资居留官方规则；区域划分、房产面积、物业性质认定以希腊主管机构官方文件为准。