希腊购房移民中介承诺“100%成功”可信吗？拒签以后中介到底承担什么责任

办理希腊购房移民时，很多申请人都会被一句话所打动本项目可以100%取得成功，有的中介还会进一步承诺只要买了他们推荐的房子，身份就确定下来了，如果身份不能办理的话，他们会一直负责到底。对于要花费几十万欧元来买房子的家庭而言，这样的承诺是很有诱惑力的。但是真正应该问的是希腊黄金签证真的有“100%成功”的可能吗？如果最后居留申请被拒绝的话，中介是否要退还全部费用呢？房款、服务费和律师费又是由谁来承担？

而任何中介都不能代替希腊移民主管部门来决定居留申请是否被批准，所以“100%成功”不能当作是官方意义上的批准保证。如果申请真的被拒绝了的话，那么中介要承担什么样的责任，并不是只看有没有拒签就可以判断出来的，被拒的原因以及合同里中介到底承诺了些什么。今天本文根据希腊购房中介承诺“100%成功”可信吗？拒签以后中介到底承担什么责任来回答。

一、不能随便相信“100%成功”的原因

希腊黄金签证实际上就是一种投资者居留许可。申请人要按照现行法律的要求来满足相应的投资条件，并且提供所要求的身份证明、房产信息、保险单据等其他相关材料。投资者居留许可证是否会被签发，由希腊相关部门根据法律规定进行审核决定。中介可以提供项目的介绍、材料的帮助以及流程的服务，但是没有权利代替移民机关来批准居留。

因此，中介所能够控制的就是自己的服务质量，并不能决定最后审批的结果，如果一个机构把“我们过去的通过率很高”直接变成“只要交钱就100%拿身份。”申请人就要小心。

二、买到了符合金额要求的房子之后就可以拿到黄金签证吗

很多人认为希腊购房移民只要求“钱够就可以了。”但是黄金签证除了要求数字之外，还需要考虑房产本身是否符合目前的投资路径、交易结构是否合法、申请资料是否齐全，并且申请人本人也要达到相应的标准，尤其是希腊近几年黄金签证规则已经经过多轮调整，不同地区、不同类型房产所对应的最低投资额以及相关条件也不尽相同。

因此真正要确定的不是这套房子要卖多少钱呢？而是这套房产根据申请时适用的法律是否可以被接受为黄金签证的投资，房产价格达到某个数值，并不就一定意味着身份被批准了。

三、中介应当承担什么样的责任

中介应该履行合同中约定的专业服务职责，比如说合同里已经规定好中介要做的工作包括：

1、审核客户的背景情况；

2、推荐符合黄金签证条件的项目；

3、协调律师与房产交易相关事宜；

4、帮助申请人准备申请材料；

5、跟进申请的进展情况；

6、出现补件的时候帮助解决。

那么这些服务是否已经执行完毕，就是判断责任的一个重要标准，如果中介收取了相关的服务费用但是没有按照合同约定去完成工作，或者是由于明显的工作失误给申请人带来了损失的话，那么这就有可能涉及到违约或者服务责任的问题。希腊消费者保护规则也规定了服务提供者由于过错而给消费者造成损失时的责任，并且禁止一些过分限制服务提供者责任的格式条款。但是这和“只要不签约，中介就会承担所有的损失”的意思不一样。

四、什么样的情况下会被拒签，这时候中介的责任会比较重

1、中介机构对于项目的资格做出错误的判断。

比如根据当时已经生效的规定，这套房子显然不符合黄金签证的投资要求，但是中介仍然告诉客户说这套房子应该可以满足移民的要求，客户根据这样的判断进行了交易，最后如果不能获得身份的话，就需要进一步审查中介的专业判断和合同责任。

2、材料处理出现了明显的错误。

比如重要的资料没有提交，错误的信息也没有被核实，或者是中介承诺要负责某项重要的手续但是并没有去办理。如果可以证明拒签与上述错误之间有直接的关系的话，那么责任认定就会不一样了。

3、宣传和合同严重不符。

签约之前一直宣称：“100%批准后不成功可以全额退款。”但是签完字之后，合同上却写着：

“不管什么原因都不可以撤销签约，并且所有费用都不予退还。”在此情形下，广告、聊天记录、书面承诺以及正式合同都应该一并保存。

五、总结

希腊黄金签证的审批权属于官方，并且任何中介机构都不能作出承诺100%，“保过”只是营销手段。房价达标是申请的基本要求之一，但是房产是否合规、申请人资格是否符合规定以及材料是否齐全也会影响到最后的结果。中介机构只对自身服务中的过错和违约行为负责，并不是所有的拒签都会由中介来承担全部责任。在签订合同之前要核对服务的内容以及责任条款，并且留好宣传承诺的证据，防止出现“交钱就过”的虚假宣传。

数据来源说明：

本文整理自希腊黄金签证投资者居留许可法规、希腊移民主管部门审理规则及消费者保护相关条款；房产资质认定、居留申请审核、合同违约责任以希腊当地主管机构、法院现行规定为准。