买房移民是不是已经越来越少了？2026年欧洲还有哪些投资类身份项目

过去十几年来，买房获得欧洲居留是国内家庭配置海外身份的主要方式之一。但是近几年来欧盟层面对监管越来越严厉，并且各个国家本土的住房供需矛盾也日益突出，很多老牌购房移民通道陆续关闭、涨价或者设置了地域限制。很多人都在想，房产投资移民是否要从欧洲市场中退出了？还有哪些其他投资居留项目？各个项目的差别又是什么呢？本文就将从这几个问题来进行回答。

一、欧洲买房移民收缩的原因

早期的西班牙、葡萄牙、希腊等国家都是通过购房来吸引大量的海外申请人的。这个模式很简单，就是花一笔钱买下当地的房产就可以得到一个居留卡，并且大部分项目都没有强制性的居住要求，还可以带着家人一起住进去，并且还能够进行资产配置，但是近年来政策方向发生了很大的变化，很多热门国家都关闭了购房通道。

西班牙黄金签证2025年4月正式终止，不再接受新的购房移民申请；葡萄牙直接取消了房产投资途径，只剩下基金、捐赠等非地产类选项；爱尔兰投资移民2023年完全停办；英国旧版的投资签证也早就停止受理了。

收紧的原因主要有以下两个方面。

1、欧盟监管的压力，担心黄金签证会带来洗钱和身份漏洞的问题，因此一直推动各成员国对投资移民制度进行改革。

2、国内民生矛盾的问题，大量的海外资金进入房地产市场之后导致了本地房价上涨，从而给普通老百姓造成更大的购房压力，并且也迫使政府修改相关法规来限制房产投资拿身份的途径。

但是这并不意味着买房移民就完全消失了，只是选择的人少了而已，在保留购房通道的国家里普遍提高了门槛，并且划分了限购区，如何移民市场的重心也由“买房”转向了基金、捐赠、企业入股等生产性的投资方式。

二、还保留购房投资的欧洲居留项目

1、马耳他MPRP项目

马耳他永久居留计划是马耳他身份局推出的官方投资永居项目，允许非欧盟公民通过“政府捐款+慈善捐款+房产投资/租赁”的方式，一步到位为全家四代人获得马耳他永久居留身份。

主申请人条件：

（1）年满18周岁，非欧盟、欧洲经济区或瑞士公民。

（2）无犯罪记录，可通过官方尽职背景调查。

（3）资产达标：总资产大于等于50万欧元且流动资产不低于15万欧元，或总资产大于等于65万欧元且流动资产不低于7.5万欧元。

（4）主申请人需要购买覆盖全欧盟的商业医疗保险，且满足官方保额要求。

（5）没有对主申请人有学历、语言、经商经验等强制门槛。

房产要求（二选一需，维持5年）：

（1）租房模式

每年租金大于等于14000欧元，连续租赁满5年；5年租期结束后可终止租房，永居身份永久保留，不受影响。

（2）购房模式

购房金额标准：马耳他全境大于等于37.5万欧元。房产持有满5年后可自由出售，永居身份依旧有效。

2、希腊黄金签证介绍

投资门槛：

分为三个等级根据房产的位置和类型来确定投资门槛分为三个等级。

（1）25万欧投资政策为：

可以用作投资保护性建筑，在续签居留许可时，建筑物的修复要达到保护建筑的要求；投资其他类型的建筑也可以（可以是商业、工业或者酒店等），但是如果是工业性质的话，在变更之前需要有5年空置期，并且用途要转为住宅用途，在提交黄金居留申请前所有用途转换都要完成。

（2）阿提卡大区（包括比港和佩里斯特里地区）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿（含克里特岛）的投资额涨到了80万欧元，其他地方的投资额为40万欧元。

（3）80万欧元或者40万欧元政策区域内的居民要买下面积不小于120平米的房子才能获得黄金居留签证，并且这个房子不能做短租也不能改造成商业用途。

主申请人要求：

年龄要求：必须是年满18周岁的成年人，并且具有完整的民事权利能力和行为能力。

没有犯罪记录：要提供过去10年所有居住过的国家或地区无犯罪证明，并且经过希腊驻华使馆的双重认证。

（1）投资要求：根据所选地区来决定购房的投资金额，房产要是在希腊境内并且要有合法的产权证明，不能有任何抵押或者产权纠纷。

（2）医疗保险：购买涵盖申根区的医疗保险，并且要保证有效期覆盖整个申请和居住的时间段。

（3）体检要求：提供在希腊境内或者被希腊移民局认可的国际医疗机构所开具的体检报告，并且要证明没有传染病。

三、2026欧洲非购房类主流投资居留项目

目前欧洲大部分新开通或者仍然存在的投资移民都不再和房产挂钩了，主要采取的是基金、捐赠、企业投资以及国债等方式进行投资，资产的形式更加灵活多样，并且不需要再去处理房屋出租、维护、出售等一系列问题。

1、葡萄牙黄金签证（ARI）

葡萄牙已经全面取消了购房通道，全部改成非房地产投资方式，并且只保留了三条主要途径来实现移民目的。

基金投资：50万欧元，认购的是葡萄牙证监会监管下的基金，并且大部分资金都用于投资于本地的企业；持有时间达到5年之后就可以进行赎回了。

文化遗产捐赠：25万欧元，捐给被官方认可的文化遗产保护机构，资金为捐赠性质，并且不能退还。

科研投入：50万欧元用于本地的科研项目。

居住要求：平均每年在葡萄牙居住满7天就可以达到最低居住要求。

配偶、子女可以附属申请，不能携带双方父母随行。

2、意大利投资签证

四种投资方式：投入25万欧元到创新型初创企业中去；投入50万欧元到一般的本土公司里去；用200万欧元来购买意大利国债；把100万欧元用来做公益捐赠。

获得2年期居留权之后可以进行续签，并且不需要强制居住打卡，允许家人一同前往。

该项目只提供居留资格，并不提供直接获得公民身份的机会，要想成为意大利公民的话，则要按照一般的归化程序来办理。

3、匈牙利投资居留计划

25万欧元认购合规基金，持有满5年资金可赎回，获批直接拿到10年期长期居留卡，可续签。

注意：拿到的是长期居留，并不是永居，要转为永居的话需要满足更高的实际居住条件，家属只限于配偶和18周岁以下的孩子，不能带父母一起移民。

数据来源说明：

希腊移民庇护部、葡萄牙AIMA移民局、马耳他MPRP官方文件，欧盟2003/109居留指令。